7月7日，房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行发布《2025年二季度北京写字楼零售市场报告》。报告显示，二季度北京写字楼市场租金降幅持续收窄，零售市场在政策支持下迎来新项目集中入市与存量改造提速，外资机构对中国内地公募REITs市场的布局亦显著加速。
特色街区为北京零售市场注入新活力
今年，北京发布多项政策助力零售市场提质升级。根据《北京市扩大时尚消费专项行动方案》，未来商圈升级改造、首店品牌引入及对国潮和老字号品牌的支持等都将成为激发市场消费潜力的主要手段。
二季度，北京零售市场新增的三个项目为市场带来20万平方米的优质零售空间，全市购物中心总存量升至1,686万平方米。存量改造持续推进，中海大吉巷、双井京东Mall等项目开业，北京华堂·新辰汇、北京双安商场、北京友谊商店等项目完成分区域升级，西单商场改建及朝外片区更新二期获批。北京商务局发布的改造资金支持政策，进一步推动北京零售市场的升级焕新。
下半年北京将新增五个优质零售项目，为市场带来超过50万平方米的优质零售空间，远郊新建项目及传统商圈更新项目为供应主力。北京持续推进特色商业街区的打造，奥园City街、大屯里商业街及隆福寺商业街区等特色街区将融合文、商、旅、体等多元元素重塑消费场景，为北京的零售市场注入新活力。
戴德梁行北区策略发展顾问部主管徐天表示，在城市发展进入“从增量建设到存量提质”的深水区阶段，“唯有将市场逻辑、城市温度与发展效率有机结合，才能真正实现面向未来的高质量发展”。
外资加速布局中国内地公募REITs市场
一季度外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升，显示出对中国资产的长期信心。4月16日晚间，华夏基金上报了首只由外资发起的消费类REIT——华夏凯德商业资产REIT，总规模约为28亿元人民币，首批纳入的底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭。本季度，全球最大的物流地产公司安博（Prologis）在中国注册的外商独资私募机构——安博（北京）私募基金管理有限公司，完成私募股权、创业投资基金管理人的登记，并申报了华夏安博仓储物流REIT，戴德梁行北京估价及顾问服务部主管杨枝对此表示，外资项目的落地将增强市场对公募REITs的信心，吸引更多优质资产入市。
此外，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理杨蕾表示，二季度市场少许回暖，机构投资人对大型商业购物中心、租赁住房以及数据中心展现出浓厚的投资兴趣。与此同时，自用买家的收购行为保持活跃。
北京写字楼租金降幅持续收窄
报告内容显示，纵观上半年，全市写字楼市场半年度净吸纳量达19.4万平方米，同比增长2.5%，空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9%；五大核心商圈半年度净吸纳量达11.1万平方米，同比增长9.0%，空置率降至10.9%。租金方面，自2023年下半年开始，历经7个季度调整后，全市租金环比下降2.3%至每月每平方米人民币221.94元，五大核心商圈租金环比下降2.6%至每月每平方米人民币257.58元，降幅呈收窄态势。
业主为了留住现有租户，为续租提供更多的激励条款。本季度，续租面积占季度租赁总成交面积的29.2%。在新租和搬迁类型中，TMT行业凭借AI和通讯类企业的大面积新租，成交占比达55%。
下半年，北京甲级写字楼市场预计仍无新增供应入市，市场的持续去化或将推动空置率继续下调。2026-2028年，市场将继续迎来约180万平方米的未来供应，其中中央商务区和望京-酒仙桥区域新增供应占比高达70%，未来，此两个区域相较其他区域将面临更高的空置率和更严峻的去化压力。戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，目前业主方对租金的让度空间已接近极限，市场处于筑底横盘阶段，预计2025年底租金或将趋于稳定。在产业方面，根据今年北京市政府工作报告中的产业发展指引，20个未来产业（如人形机器人、商业航天、生物制造等）将驱动北京写字楼市场需求提升。
实习生/曹洁
文/北京青年报记者 宋霞
编辑/刘忠禹
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